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　　郑州市自从2003年城改模式开始开发地产项目，主城区内就多为城改项目，最知名的就是2013和2014年金水北开始的城改项目，其中庙里、陈寨相信13年之前来郑州打拼的郑飘都有耳闻，小香港的城中村改造而来的美盛教育港湾项目成本铁定最为天价，产品落地容积率自然不低。有朋友说美盛教育港湾三期的金水印怎么样，容积率那么高，它怎么还卖那么贵？

　　美盛地产集团隶属于河南省兆腾投资有限公司，兆腾投资集团旗下有七大板块业务，涵盖【地产开发】【文化旅游】【生物制药】【酒店管理】【金融投资】【网络科技】【基础设施建设】。美盛集团为兆腾投资集团下的全资子公司。美盛集团从2004年成立以来，坚持多元化发展，04年投资漯平高速开始，07年兴建“美盛中心”“郑州美盛喜来登酒店”打造星级酒店标杆成为郑州地标，后又打造《禅宗少林，音乐大典》，再到发展生物医药产业等等，众多明星亮眼项目充分说明美盛资金势力雄厚经营稳健。起码买房不用担心开发商资金实力导致问题项目。

　　美盛金水印位于北三环旁，西邻东风渠。位置不错，更靠近金水老城区，无缝衔接老城，给人感觉就是金水核心区域。可以说金水印集合了金水优质资源倾力打造，项目尊踞金水主城三环稀缺地段，享受教育、出行、商业等千亿城市配套资源，繁华万象生活举步即享。

　　交通出行上，三地铁环绕加持，2/4号线号线号线号线在建，基本与项目交付同步使用；三横三纵交通贯穿南北东西，紧邻北三环，距离文化路直线m，距离花园路直线路等也都是成熟完善。

　　周边商业也是尊享成熟配套，项目距离瀚海北金直线m,距离正弘城直线直线km，可以说尊享了东风路/宜家/花园路三大商圈，购物、餐饮、休闲、娱乐、各大银行网点应有尽有；再加上项目自身规划商业综合体，引进五星级地标建筑喜来登酒店和雅乐轩酒店，纵享商业繁华中心。

　　教育配套上，美盛本就主打教育，自身配建幼儿园，项目宣称的学校是纬五路一小分校，郑州外国语集团金水外国语学校。前期业主拿着购房合同就可以上，就是距离有点远2.4km了。后期项目东北侧还有一个小学教育用地。周边还有郑州市勤礼外语中学（私立），郑州市瀚斯大外语小学（私立）。总之，教育配套算是金水北在售楼盘标杆。

　　环境配套：旁边就是东风渠，目前正在修整改善中，后期还有樱花大道的建设。另外项目距离北龙湖湿地公园直线公里，日常休闲都是不错之选。

　　美盛教育港湾，大家都知道是陈砦庙李的城改项目，体量堪称巨无霸。在北三环边的金水北核心地段，美盛总占地约1600亩，总建筑面积达到550万㎡，共由24个地块组成，根据规划有住宅、商业、公寓、酒店、学校等，可以说是啥都有了。

　　美盛金水印是美盛教育港湾的三期，距离一期二期距离较远，位置上更靠东，作为美盛文化路以东为数不多的地块之一，越往东房价越贵。金水印项目是美盛单独做的项目，结合地段配套打造高端产品。容积率5.99，对房产有点概念的都会惊叹：高端产品容积率不是越低越好吗？城改项目容积率高都理解，“拆掉小香港，再造城中村”这也许是大众未了解项目常态认知。然而看户型面积115平起步，项目全为大户型设计，再结合地段配套的优越，现代风格公建化的立面，较高的精装水平，1600平的会所呈现等，很多配置都属上乘，迈过容积率这道坎的改善群体依然有人喜爱。

　　金水印户型面积从114—165平，在容积率这么高的情况下，户型整体设计还是在尽求完善，都为连廊设计，110多平三开间朝南设计也算市场常见，140平以上大面积边户都为东西横厅设计，户型房子宽景阳台设计纵使不错，但有一点细节颇为迷惑，为何卫生间窗户也包在阳台内，活动阳台闻着味也是不可言喻；165平户型全都向西为求观河景设计，这也符合改善楼盘大面积溢价定位，面积越大越贵。但115平户型占比52%的比例，可以看出项目有改善的想法但不敢太过分，毕竟销售去化速度为王，纯改善的客户们也不傻，不会只为地段，还会详细对比才会买单。

　　美盛金水印作为金水北地段最优、配套全、产品靓丽的项目，更重要的是金水北最优质的教育资源加持；总房款区间250万—400万的区间，目前业主群体多为地缘高收入客群，尤其是2000年以后来金水区域各个专业市场打拼的老板，以及金水区各知名产业园工作的高收入群体，还有北龙湖金融岛金融行业的高收入群体，当然也包括居住金水老城多年不愿远离开主城配套的换房置业的群体。

　　客群整体年龄多集中在40-45岁；多年的辛勤工作有着不错的收入和积蓄，或许之前一直住着城中村，或在附近之前买有房，如今家庭人口增多到了换房阶段；生活生意工作圈在此不愿离去，又都注重子女入学教育问题，如今家里小孩都快进入学教育阶段。115平三房占比52%说明主要针对大部分地缘高端婚房客群；128平4房针对二胎或是人口多的家庭，接受不了再大面积的折中体现；143平的四房占比25%，主要满足大多数改善居住空间的地缘换房客群；四百万资金量虽上不了北龙湖，但168平大四房满足区域内已多套房的纯粹改善置业群体。

　　金水印目前价格22000到25000，已算是金水北最高价楼盘；有不少人觉得这不是站高岗了么，对金水印后续增值空间迟疑问态度；可是别忘了，金水印凭地段产品种种优势，新房针对地缘客群高端；未来几年后等二手房买卖时，龙湖北岸“中原科技城”正是成熟之时，中原科技城高端就业群体就是地缘客群，金水印凭借稀缺的优质陪套，能不增值么。

　　总之，虽然区域内容积率较高，改善体验可能不是那么优秀，但该有的也都有了。并且三环内的楼盘价格确实也不低。买房有时候不是我们确实喜欢它，而是挑来挑去确实没有更合适的项目了。

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